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澳门电子线上赌博官网是一个顶级的游戏平台,大家可以在这里玩到老虎机、捕鱼机、赛车、百家乐等等各种类型的游戏。(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。1993年12月,在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中,信和再次显露“超级大好友”本色,它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业,击败约10个财团的激烈竞争,以39.4亿元的高价夺标,这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析,该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元,发展商要获两成利润,每方尺楼价至少要10000元,数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕,后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼,超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。

香港地产业经过两年多的沉寂,终于在1984年第四季度开始复苏。踏入1985年,地产市道转趋活跃,楼价、租金开始回升,各地产发展商亦积极增加土地储备,扩大供应。从1985年到1989年中,地产市道持续畅旺,各类物业交易频繁,期间,虽遇上1987年10月全球性股灾,恒生指数暴跌及香港联合交易所停市4天,然而,楼市经短暂休整之后即企稳,随后更戏剧性地大幅攀升。到1989年第一季,香港许多地区的楼价普遍比1981年地产高峰期的历史最高水平高出30%。这次升浪的主要特点是:其中,以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机,实力作三级跳,逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕澳门电子线上赌博官网新世界的创办人郑裕彤,祖籍广东顺德,1922年出生,幼年曾在家乡读过几年私塾,15岁时从家乡到澳门投靠父亲的世交周至元,在其经营的周大福金铺做练习生,3年后晋升主管,并娶周至元女儿为妻。1945年,郑裕彤奉岳父之命前往香港开设分行,其后逐渐接管周大福生意,并控制该公司大部分股权,成为香港有名的“珠宝大王”。

澳门电子线上赌博官网然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。(2) 利率持续攀升,银行和财务公司信贷收缩。70年代后期,香港经济开始过热,通货膨胀率已达到15%以上,但1978年香港的优惠利率平均只有6.68%,而楼宇按揭利率平均为10.62%,形成市场对资金的需求有增无减。期间,港元汇率因外贸赤字增加(地产狂潮中,香港建筑材料进口大增,亦令贸赤增加)而偏软,刺激利率上升。1980年美国总统里根上台,实施紧缩货币政策打击通胀,更推动香港利率大幅急升。1981年10月7日,香港最优惠利率升至20%的历史高水平,楼宇按揭利率更升至21%,对置业者产生巨大的阻吓力。(见表3.5)这时期,港府又修订卖地政策,取消“分期付款买地”,令发展商购买土地的成本(利息)更形沉重。楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。

由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。及至10月下旬金融风暴掩至,香港股市暴跌,地产市道随即大幅下挫,炒楼活动近乎绝迹,挞订情况十分普遍。数据显示,到1998年1月,香港各区的大型私人屋邨,包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛,九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨,以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等,其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落,跌幅普遍超过3成,大部分已返回1996年初水平,即等同于1994年第一季的高峰位。80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。澳门电子线上赌博官网太古地产实际上用17.08亿元购入金钟黄金地段28.7万方尺土地,太地计划在该地段上发展两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅,以及中区最庞大的购物中心,总楼面面积达500万方尺,命名为“太古广场”。太古广场的发展计划分两期进行,第一期从1985年动工,到1989年完成,第二期则在90年代初相继落成。整项计划的总投资,除17.08亿元地价,还包括21.5亿元建筑费用,以及利息成本及兴建酒店时的巨额装修费,总额达50亿元之巨。太古地产透过对金钟太古广场的庞大投资,建立起其在金钟地区的领导地位,为集团在地产业的发展奠定了坚实的基础。

地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。太古城整个发展计划,到1985年大体完成,历时10年。经过80年的沧桑,占地宏大、远东著名的太古船坞,转眼间发展成居住5万人口的自给自足社区、港岛著名的高尚住宅区及全港规模最大的私人屋邨之一。区内的太古城中心,成为港岛东区一个极具潜力的展览和购物娱乐中心,到90年代该中心每日人流量高达7万人次,假日或周末更达15万人次,这个数目在外国大型商场差不多是一周的总人数。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。由于地价急跌,恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平,但不获接纳。在此关键时刻,原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月,恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后,惟有宣布“挞订”,退出金钟二段上盖发展,其余地铁站上盖工程,亦需押后进行。

60年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。其中,以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机,实力作三级跳,逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。信和集团的积极进取作风可说始终如一,它在官地拍卖中买入的土地,不少创出历史新高,当时往往被人讥笑,然而事后又证明它甚具眼光。事实上,黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景,认为香港地理位置优越,为东西方的经贸通道,来自世界各地的商旅络绎不绝,并以香港为基地拓展对中国贸易,故此对物业需求很大,再加上港府的积极不干预政策,房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念,信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列,成为香港著名的地产发展商之一。中东石油危机过后,香港经济经过短暂的调整,于1976年全面复兴,该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性,能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且,香港的制造业属轻纺工业,对能源需求较小,故能很快度过能源危机,比世界其他地区更快复苏。

地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。〔16〕 林惠莹、方中日著:《黄志祥谈信和“生仔”》,载香港《信报财经月刊》第5卷第1期,第30页。澳门电子线上赌博官网〔12〕 冯邦彦著:《香港华资财团(1841—1997)》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第462—466页。

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